تأثير رفع سعر الفائدة على الأسواق العقارية وعلى الرهون العقارية
سنتحدث في هذا التقرير عن ثلاث أسواق رئيسية في كندا وهي تورنتو, فانكوفر وكالجاري، حيث رفع بنك كندا المركزي سعر الفائدة بمقدار نقطة مئوية كاملة إلى 2.5% لمكافحة التضخم ومع عدم وجود مؤشر على أنه سيتوقف عند هذا الحد, سيضيف هذا التحرك إلى الضغط المالي الذي يواجهه أصحاب العقارات المثقلون بالديون.
رفع السعر الفائدة بمقدار نقطة مئوية كاملة يمكن أن يضع مزيدًا من الضغط الهبوطي على أسواق العقارات في جميع أنحاء البلاد ويدفع الأسواق للتحرك نحو منطقة سوق المشتري. حيث شهدت أسواق الإسكان تباطؤًا سريعًا منذ أن أدت احتمالية حدوث دورة رفع أسعار الفائدة إلى دفع الطلب إلى الأمام في الأجزاء الأخيرة من عام 2021 والأشهر الأولى من عام 2022، قبل رفع البنك للفائدة لأول مرة في مارس آذار الماضي.
قد يكون بعض الكنديين الذين اشتروا في ذروة الوباء تشعر بالندم ولكن العائلات الكندية تنظر إلى ممتلكاتها على أنها منزل أكثر من كونها وسيلة استثمار. أن المعدلات الأولية وتكلفة خطوط ائتمان ملكية المنازل ترتفع بشكل كبير لذلك أتوقع أن تنخفض أسعار العقارات السكنية بشكل مطرد نتيجة لذلك، لكن لغة البنك المتشددة تعني أنه قد يكون هناك المزيد في المستقبل القريب.
الآن يتحول انتباهنا إلى إعلان سعر الفائدة الرئيسي لشهر سبتمبر. ومن المرجح أن يزداد الوضع سوءًا في غضون ستة أسابيع لأننا شبه متأكدين من رفع الفائدة مرة رابعة بعد أن قام برفع أسعار الفائدة ثلاث مرات منذ مارس: زيادة واحدة بمقدار 25 نقطة أساس تليها زيادتان بمقدار 50 نقطة. وهذه الزيادات رسالة إلى الكنديين أن يتوقعوا ارتفاعًا أكبر في أسعار الفائدة هذا العام.
تراجعت مبيعات المنازل في تورونتو بنسبة تزيد قليلاً عن 41% في يونيو مقارنة بالشهر نفسه من العام الماضي، بينما شهدت فانكوفر انخفاض مبيعاتها بنسبة 35% في نفس الإطار الزمني.
وفي شهر يوليو تموز شهدت كل من فانكوفر وكالجاري انخفاضًا في مبيعات المنازل مع خروج المزيد من المشترين من السوق وانتظار فرصة أفضل للعودة. انخفض عدد المنازل المتبادلة في منطقة فانكوفر الكبرى بنسبة 23% تقريبًا في يوليو مقارنة بالشهر السابق، حيث تم بيع 1،887 وحدة. انخفضت المبيعات بنسبة 43% عن الصيف الماضي عندما كان سوق فانكوفر في خضم موجة شراء، وفقًا لبيانات من مجلس العقارات في فانكوفر الكبرى.
تراجعت مبيعات المنازل في كالجاري للشهر الثاني على التوالي مع انخفاض بنسبة 3% في يوليو مقارنة بالعام السابق، وفقًا للبيانات الصادرة عن مجلس كالجاري للعقارات يوم الثلاثاء. وقد شهد سوق العقارات في كالجاري أداءً أفضل في وقت سابق من هذا العام حيث انتقل مشتري المنازل من تورنتو وفانكوفر لأسباب تتعلق بفرص العمل, وانخفاض تكلفة المعيشة في كالجاري ووبسبب توفر خيارات عقارية أكثر بأسعار معقولة. بلغ متوسط سعر المنزل في كالجاري 491.392 دولار في يوليو أي بزيادة 0.6% فقط عن العام الماضي.
بالنسبة للكنديين الذين ضغطوا بالفعل على شراء منزل، فإن رفع أسعار الفائدة يجعل الرهون العقارية أكثر تكلفة وستؤثر زيادة النسبة المئوية الكاملة على ميزانيات الأسرة. لن يرى الكنديون الذين لديهم رهن عقاري بسعر ثابت تغييرات في مدفوعاتهم حتى يتم تجديد قروضهم العقارية.
الكندي الذي لديه قرض عقاري بقيمة 500,000 دولار مع معدل فائدة متغير حالي يبلغ 2.85% على مدى 20 عامًا سيكون لديه دفعة شهرية تبلغ حوالي 2,735 دولار. بعد رفع الفائدة نقطة مئوية كاملة الشهر الماضي يصل هذا المعدل المتغير إلى 3.85%، ستقفز الدفعة الشهرية إلى 2,990 دولار. هذا يعني أن الكندي في هذه الحالة قد يدفع 255 دولار إضافيًا شهريًا أو ما يقرب من 3,060 دولار إضافيًا كل عام.
أخيراً, تلقي الشركات العقارية الكندية اللوم على ارتفاع أسعار الفائدة في انخفاض الطلب على العقارات لكن الواقع إن التوقف المؤقت في شراء المنازل له علاقة أكبر بمخاطر الركود وعدم اليقين العام عالمياً والخوف من فقدان الوظائف الذي يعتبر أكثر تأثيرًا على مدفوعات الرهن العقاري.
التعليقات